czwartek, 22 lutego, 2024
Strona głównaLifestyleRynek mieszkaniowy. Popyt spada, zdolność znika, ale deweloperzy się nie boją

Rynek mieszkaniowy. Popyt spada, zdolność znika, ale deweloperzy się nie boją

Popyt na mieszkania spadł w ostatnim kwartale o 22 proc., a zdolność kredytowa statystycznej rodziny 2+2 skurczyła się nawet o 2/3. Za kredyt w wysokości ok. 100 tys zł, to oczywiście nic się nie kupi - średnia cena za metr w największych miastach przebiła właśnie 10 tys zł, a w Warszawie nawet 14 tys. Bańka cenowa wkrótce pęknie? A skąd!

Podoba się mieszkanko? Szykujcie 10,5 tys za metr i jakieś 3,5 tys miesięcznie raty (fot. Creative Commons)

Analitycy Credit Agricole Bank Polska szacują, że przeciętna cena na rynku mieszkaniowym w Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu wzrośnie w tym roku o 9,8 proc., w 2023 r. o 7,8 proc., a w kolejnych dwóch latach o 8,3 proc. To oznacza, że już w tym roku średnia cena metra podskoczy do 10,5 tys., a 2025 r. dorówna obecnej średniej warszawskiej. W stolicy za mkw mieszkania zapłacimy wtedy prawie… 20 tys. zł. To dwa razy więcej, niż w 2019 roku.

Kredyt luksusem, mieszkanie marzeniem

Kogo będzie stać na takie mieszkanie? Trudno powiedzieć, zważywszy na fakt, że przez rosnącą wysokość rat, drastycznie spada zdolność kredytowa Polaków. Eksperci finansowi przypominają, że jeszcze we wrześniu minionego roku statystyczna rodzina 2+2 o dochodzie 6 tys netto mogła uzyskać kredyt w wysokości (średnio) 315 tys zł. Obecnie, po siedmiu podwyżkach stóp procentowych, jest to średnio 136 tys., a w banku ING… 78 tys zł. W Warszawie wystarczy na całe 5 mkw mieszkania.

Deweloperzy śpią jednak spokojnie, bo – jak szacują – 70-80 proc oddawanych przez nich mieszkań jest kupowanych za gotówkę przez fundusze inwestycyjne i inne podmioty, dla których mieszkanie jest towarem, który można kupić, a później wynająć tym, których na kupno nie stać. A wynajem, szczególnie większych metraży, jest coraz bardziej dochodowy. Po tym, jak do Polski przyjechało prawie 2,3 mln uchodźców z Ukrainy, ceny wynajmu mieszkań 2- i 3-pokojowych wzrosły o 20 proc.

Deficyt mieszkań na rynku wciąż wynosi setki tysięcy, a to, czy kogoś na to mieszkanie stać, deweloperów raczej nie interesuje. Gorzej mają banki, bo rosnące przez inflację koszty życia i stopy procentowe kształtujące WIBOR, drastycznie zmniejszają liczbę kredytobiorców. W marcu tego roku było ich o niemal 6 proc. mniej niż w marcu 2021. Za to średnia wartość kredytu niemal idealnie pokryła się z inflacją – wyniosła 365,7 tys zł i była wyższa o 10,9 proc. od tej sprzed roku.

Mieszkania zdrożeją, bo ceny materiałów szybują 

Wspomniane raty w największych miastach wzrosły od jesieni o 50-100 proc. A kolejna podwyżka stóp procentowych jest tylko kwestią kolejnego posiedzenia Rady Polityki Pieniężnej. Wysokość głównej stopy, wynosi teraz 4,5 pkt. proc., ale analitycy wskazują, że wkrótce może sięgnąć 6, a nawet 7. A skoro tak wskazują, to tak ustalają też prezesi banków, którzy decydują o wysokości WIBOR. Wskaźnik ten decyduje o wysokości rat kredytowych i dobija do 6 proc., chociaż we wrześniu wynosił 0,27.

W efekcie ludzi nie tylko nie stać na nowe mieszkania, ale sprzedają też te, na które dopiero co wzięli kredyt. W marcu było ich aż 107 tys, z czego 42,5 tys to oferty nowo dodane. To niby wciąż mniej niż w marcu 2021 roku (136 tys), ale jak wskazują eksperci Expandera i rentier.io, autorzy raportu o rynku nieruchomości, ten wskaźnik, ponieważ pozwala zaobserwować problemy na rynku dużo szybciej niż poziom cen, który jest obniżany dopiero po kilku miesiącach bezskutecznych prób sprzedaży.

Kolejny powód, dla którego ceny mieszkań nie spadną, to ceny materiałów budowlanych. Wspomnieni na początku analitycy z Credit Agricole zakładają, że tempo wzrostu ich cen wzrośnie w tym kwartale do 40 proc., z 28,3 proc., jakie odnotowano w okresie styczeń-marzec. materiałów budowlanych przyspieszy w II kw. br. do ok. 40 proc. rok do roku z 28,3 proc. Zdaniem autorów raportu relacja kosztów materiałów do przychodów przedsiębiorstw budowlanych wynosiła w 2021 r. 24 proc.

Deweloperzy niewzruszeni. Czy aby na pewno?

Więc na każde 10 proc. podwyżki ceny materiałów przypada 2,4 proc. podwyżki ceny mieszkania.  Na tę ostatnią ma i będzie miał też wpływ deficyt budowlańców z Ukrainy, którzy w ogromnej większości wrócili do kraju, by walczyć z Rosjanami. Zastąpienie ich fachowcami z Polski oznacza wyższe koszty i przedłużające się terminy oddania inwestycji. Obniżony popyt rozpłynie się zatem w mniejszej liczbie mieszkań „pod klucz”, co musi wpłynąć na zmniejszenie zysków deweloperów.

Polecamy:

I choć teraz deklarują oni, że nie boją się pęknięcia mieszkaniowej bańki cenowej, to na wszelki wypadek część nie wypłaciła udziałowcom dywidend za 2021 rok. Najpierw pandemia, a później wojna w Ukrainie sprawiły, że na rynku zapanowała niepewność. Gdy już ruscy orkowie zostaną przepędzeni za Don, większość naszych deweloperów zapewne spojrzy przychylnym okiem na wschód. W końcu Wołodymyr Zełenski obiecał mieszkanie dla wszystkich, a ktoś będzie je musiał zbudować.

Ciekawe tylko, kogo finalnie będzie na nie stać.

Maciej Deja
Maciej Deja
Wyrobnik-dyletant, editor in-chief w trzyosobowym zespole TrueStory.pl. Wcześniej w redakcjach: Salon24.pl, FAKT24.PL, Wirtualna Polska, Agencja AIP, iGol.pl.
ARTYKUŁY POWIĄZANE

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Proszę wpisać swój komentarz!
Proszę podać swoje imię tutaj

NajNOWsze

NajPOPULARNIEJsze